Fideicomiso inmobiliario en RD: Ley 189-11, en la práctica

Un fideicomiso inmobiliario, según el artículo 3 de la Ley 189-11, es el acto por el cual se transfieren bienes o derechos a un fiduciario autorizado, que forma un patrimonio separado y lo administra a favor de los beneficiarios. En proyectos en planos suele administrar el terreno y los aportes. Por sí solo no garantiza la entrega a tiempo.

Qué es un fideicomiso inmobiliario en República Dominicana

Si te están ofreciendo un apartamento en planos y te dicen que “hay un fideicomiso”, lo que tienes delante no es una promesa de que la torre se va a terminar. Es una figura legal, creada por la Ley núm. 189-11, para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, promulgada el 16 de julio de 2011. El texto oficial está en el PDF de la Ley 189-11 que publica la Superintendencia de Bancos (consultado el 12 de noviembre de 2026), junto a una página de contexto con la ley y sus reglamentos.

En lenguaje llano, el artículo 3 lo describe así: los fideicomitentes entregan bienes o derechos a un fiduciario autorizado —la fiduciaria, cuando es una sociedad— para formar un patrimonio separado, el patrimonio fideicomitido. Esa entidad lo administra según el acto constitutivo, a favor de los fideicomisarios o beneficiarios, y al extinguirse el acto debe restituir los bienes a quien el acto designe, o conforme a la ley.

Las cuatro figuras:

El fideicomitente es quien aporta los bienes o derechos. En un proyecto en planos suele ser el desarrollador, que aporta el terreno. No lo des por sentado: pide el acto constitutivo y que tu abogado te diga quién es en este proyecto.
El fiduciario es la persona jurídica autorizada que recibe esos bienes y los administra. No es cualquier empresa que se ponga esa palabra en el nombre.
El patrimonio fideicomitido es el conjunto de bienes y derechos que quedan separados, con reglas propias.
El fideicomisario o beneficiario es a favor de quien se administra ese patrimonio. En un proyecto en planos, los compradores suelen aparecer aquí, según el acto. No generalices: pide el documento y que tu abogado te explique qué calidad tienes tú.

La DGII, en su página sobre el fideicomiso, resume la misma idea y aclara algo que conviene tener presente: el fiduciario no debe garantizar resultados o rendimientos.

Un acuerdo de palabra no basta. El artículo 12 de la Ley 189-11 exige un acto auténtico ante notario, o un acto bajo firma privada con las firmas legalizadas por notario. Los fideicomisos verbales son nulos y carecen de efectos. Si alguien te dice “ya lo armamos después” o “es un fideicomiso de palabra”, eso no es un fideicomiso ante la ley.

Cómo funciona un fideicomiso de desarrollo

El fideicomiso que más te va a interesar, si estás comprando en planos, es el de inversión inmobiliaria y de desarrollo. El artículo 58 de la Ley 189-11 lo describe como un patrimonio independiente, gestionado por una fiduciaria, por cuenta y riesgo de los fideicomisarios. Su objetivo primordial es invertir en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, para concluirlos y venderlos, o para arrendarlos. La DGII reconoce esta misma modalidad entre los tipos que contempla la ley.

El ciclo suele ser este:

El terreno —y, si el acto lo prevé, los aportes de los compradores, el inicial y las cuotas— entran al patrimonio del fideicomiso, no al bolsillo personal del desarrollador.
La fiduciaria administra ese patrimonio siguiendo las instrucciones del acto constitutivo. No improvisa. El artículo 29 la obliga a registrar la transferencia de los inmuebles al patrimonio, a ajustarse estrictamente a esas instrucciones, a administrar “como un buen padre de familia” en interés único de los fideicomisarios, a llevar cuentas separadas y a rendir cuentas al menos dos veces al año si el acto no dispone otra periodicidad.
Al terminar, se transmite la unidad o se restituyen los bienes según el acto. El artículo 54 lo deja en lo esencial: extinguido el fideicomiso, los bienes se devuelven a quien tenga derecho según el acto; si el acto no lo dice, van al fideicomitente o a sus sucesores.

“Por cuenta y riesgo de los fideicomisarios” no es una frase de adorno. El fideicomiso organiza el patrimonio; no elimina el riesgo de que la obra se atrase, se detenga o salga distinta del brochure. Por eso importa lo que está escrito en el acto y en tu contrato, y en qué se diferencia pagar a la fiduciaria de pagar al desarrollador.

El patrimonio separado

Aquí está la protección que mucha gente busca cuando oye “fideicomiso”. El artículo 7 dice que los bienes del fideicomiso constituyen un patrimonio autónomo e independiente, separado de los bienes personales del fideicomitente, del fiduciario, del fideicomisario y de otros fideicomisos del mismo fiduciario.

Los artículos 9 y 10 precisan qué aísla eso y qué no. Por regla, esos bienes no pertenecen a la prenda común de los acreedores del fiduciario, del fideicomitente o del fideicomisario, con las excepciones de la propia ley. Sí pueden perseguirse por deudas u obligaciones generadas con cargo al propio fideicomiso, o si el fideicomiso se constituyó en fraude a terceros. Para trabar una medida conservatoria se necesita autorización previa de un juez.

En otras palabras: si el desarrollador o la fiduciaria tienen deudas personales, esos acreedores no pueden, como regla, irse contra el terreno y los aportes que ya están en el patrimonio. Las deudas del propio fideicomiso sí pueden alcanzarlo. Y si tus pagos nunca entraron a ese patrimonio —si fueron a una cuenta personal o a la cuenta operativa del desarrollador, sin explicación documentada—, el artículo 7 no los está aislando. Por eso no transfieras fondos hasta tener la cuenta y la confirmación por escrito.

Cómo se constituye y se inscribe

Además de la forma notarial del artículo 12, el fideicomiso tiene que verse. El artículo 17 exige que el acto constitutivo y sus modificaciones se registren en el Registro Mercantil de la Cámara de Comercio y Producción del domicilio del fiduciario, sin perjuicio de otras inscripciones según la naturaleza de los bienes.

Cuando se transfiere un inmueble al fideicomiso, esa transferencia se inscribe en el Registro de Títulos. El Registro Inmobiliario documenta el trámite “Constitución de Fideicomiso”, al amparo de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, de 23 de marzo de 2005, y de la Ley 189-11. Si el terreno del proyecto no está transferido e inscrito, lo que te describen como “patrimonio separado” puede no existir todavía de forma oponible a terceros.

La fiduciaria también debe inscribir el fideicomiso en el Registro Nacional del Contribuyente (RNC) ante la DGII, que lista los requisitos de esa inscripción. Los plazos concretos, y el trámite cuando el fideicomitente es una sociedad extranjera, confírmalos con tu abogado y con la DGII.

La Superintendencia de Bancos lista, entre los reglamentos de esta materia, el Reglamento sobre Fideicomiso (Decreto núm. 95-12), publicado como vigente. Esta guía no resume su contenido: si te afecta, que tu abogado lo lea junto con el acto.

Quién puede ser fiduciaria y quién la supervisa

“Fiduciaria” no es un nombre comercial libre. El artículo 25 de la Ley 189-11, modificado por la Ley 249-17, limita quién puede fungir como fiduciario: personas jurídicas constituidas conforme a las leyes dominicanas cuyo fin exclusivo sea actuar como fiduciarios; los bancos múltiples; las asociaciones de ahorros y préstamos; y otras entidades de intermediación financiera previamente autorizadas por la Junta Monetaria.

La supervisión depende del tipo de entidad y del fideicomiso:

El Párrafo I del artículo 25 asigna a la DGII el registro de las sociedades de fin exclusivo y, en los términos de ese párrafo, la supervisión de esos fideicomisos, “sin perjuicio de la supervisión que corresponda al tipo de entidad”.
El Párrafo II: si el fideicomiso está asociado a una oferta pública de valores y productos, la supervisión corresponde a la Superintendencia del Mercado de Valores (SIMV).
Las fiduciarias vinculadas a entidades de intermediación financiera aparecen en la lista pública de la Superintendencia de Bancos.

Esa lista es un buen primer paso, no un censo completo ni permanente de todas las fiduciarias del país. Pueden existir sociedades bajo el régimen de la DGII o vinculadas a una oferta pública en la SIMV. Consúltala actualizada el día que vayas a pagar, y si hay oferta pública, consulta también el Registro del Mercado de Valores de la SIMV.

Si el nombre que te dan no aparece en ninguno de esos registros, o no coincide con el nombre legal exacto, párate. En ese proyecto, yo no reservaría hasta que tu abogado aclare quién es, de verdad, la fiduciaria.

Cómo comprobar la fiduciaria y el fideicomiso de este proyecto

Un fideicomiso bien descrito en un brochure no te protege si no es el de este proyecto, o si tus pagos no entran a su patrimonio. Antes de dar el inicial, recorre estos seis pasos, con tu abogado. No son un servicio que ObraCierta preste hoy.

Pide por escrito el nombre legal exacto de la fiduciaria y el nombre del fideicomiso. No basta una marca comercial. El nombre legal es el que vas a buscar en los registros y el que debe coincidir con la cuenta de pago y con el acto constitutivo.
Búscala en la lista de la Superintendencia de Bancos y, si hay oferta pública, en el Registro del Mercado de Valores de la SIMV. Consulta la página actual, no una lista antigua. Si no la encuentras, pregunta por qué y verifica con tu abogado si está bajo el régimen de la DGII.
Confirma por escrito, con la propia fiduciaria, que ese proyecto —y tu unidad— está bajo su administración. Un correo o una carta de la fiduciaria, no solo del vendedor. Si la fiduciaria no te lo confirma, el fideicomiso que te describen puede no ser el que te cubre a ti.
Paga solo a una cuenta a nombre del fideicomiso o de la fiduciaria. Nunca a una cuenta personal. Si hay un fideicomiso, tampoco a la cuenta operativa del desarrollador, a menos que te den una explicación documentada que tu abogado acepte. Pide los datos de la cuenta por escrito y contrástalos con el paso 3.
Que tu abogado independiente —no el del vendedor— lea el acto constitutivo, sobre todo las reglas de liberación de fondos: cuándo puede la fiduciaria desembolsar, contra qué hito, y qué pasa si la obra se atrasa. Un acto laxo deja una protección laxa. El artículo 29 obliga a la fiduciaria a seguir el acto, no a inventar un estándar más estricto.
Comprueba que el inmueble del proyecto esté transferido e inscrito en el Registro de Títulos, según el trámite del Registro Inmobiliario. Sin esa inscripción, el patrimonio separado sobre el terreno puede no estar constituido de forma oponible a terceros.

Si alguno de estos seis puntos no cierra, no transfieras fondos: yo no reservaría.

A qué no te cubre un fideicomiso

No te garantiza que la obra termine, ni que termine a tiempo, ni que se entregue con la calidad que viste en el render. La Ley 189-11 crea un patrimonio separado y obliga al fiduciario a cumplir el acto constitutivo. No fija plazos de entrega ni un estándar de acabados. Esos puntos van en tu contrato de compraventa y en las instrucciones del fideicomiso. Un fideicomiso mal diseñado protege menos de lo que el brochure sugiere.

No te garantiza plusvalía ni renta. El artículo 58 describe un propósito de inversión, venta o arrendamiento; eso no es un resultado. Nosotros no proyectamos retornos.

No te cubre un acto constitutivo laxo. Si las instrucciones permiten liberar fondos con poco control, la fiduciaria, al seguir el acto, puede desembolsar de esa manera. La protección no viene sola: está en lo que el documento dice.

No te cubre el dinero que nunca entró al patrimonio. Si pagaste a una cuenta que no es la del fideicomiso o de la fiduciaria, el aislamiento de los artículos 7, 9 y 10 no está trabajando sobre ese dinero.

No cura, por sí solo, un vicio del título si el terreno no se transfirió bien o no se inscribió. El fideicomiso no sustituye la revisión del título, del estado jurídico y de las anotaciones.

Y no te dice, por sí solo, qué suele pasar si la obra se paraliza. Eso depende del contrato, del acto y de si el dinero estaba o no en el patrimonio. Léelo antes de reservar.

Para una mirada más amplia a los riesgos, empieza por ¿es seguro comprar en planos?. Si eres extranjero y quieres entender primero si puedes comprar, hay una guía para eso.

“Escrow” y fideicomiso: en qué se parecen y en qué no

En conversaciones de compradores, sobre todo desde Estados Unidos, es frecuente oír “cuenta escrow” o “escrow en República Dominicana” como si fuera lo mismo que un fideicomiso. Se parecen en el propósito: un tercero administra bienes ajenos. No son la misma institución.

En República Dominicana, la figura prevista en la ley es el fideicomiso de la Ley 189-11: un patrimonio autónomo, constituido con formalidades —notario, registro mercantil y, si hay inmueble, inscripción en el Registro de Títulos— y administrado por una persona jurídica autorizada. Una “cuenta escrow” informal —un acuerdo de palabra, o una cuenta a nombre del vendedor “aparte”— no equivale a eso. Sin acto constitutivo y sin fiduciaria autorizada, no tienes el patrimonio separado de los artículos 7, 9 y 10.

Si te ofrecen un “escrow”, pregunta si lo que hay es un fideicomiso de la Ley 189-11, quién es la fiduciaria y dónde está inscrito. En RD, pide esa figura.

Cuánto cuesta y qué impuestos aplican

Cuánto cuesta un fideicomiso inmobiliario depende de lo pactado, no de un precio de mercado.

El artículo 35 presume que el fideicomiso es remunerado, salvo que el acto constitutivo diga expresamente que el fiduciario no recibe remuneración. A falta de disposición, la regla supletoria es un 0.5% anual del valor del patrimonio neto, exigible una vez rendidas y aprobadas las cuentas, y cobrable de los flujos del fideicomiso. El propio artículo deja claro que el acto puede pactar otra cosa. Ese 0.5% no es “lo que vas a pagar tú” ni una tarifa de mercado: es la regla que aplica si el acto calla. En la práctica, el acto suele fijar otra remuneración. Pregunta por escrito quién la absorbe —el proyecto, el desarrollador, los compradores— y no asumas un número.

En cuanto a los impuestos, los artículos 45 a 47 de la Ley 189-11 establecen un régimen específico: hay exenciones en la constitución, modificación o extinción del fideicomiso y en ciertos traspasos posteriores, y reglas propias de impuesto sobre la renta, de impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI) y de ganancias de capital, con tratamientos distintos cuando hay oferta pública. No los reducimos aquí a una tarifa única. La página de la DGII sobre el fideicomiso explica las obligaciones tributarias del fiduciario en nombre del fideicomiso, incluido el pago del impuesto sobre transferencias inmobiliarias cuando corresponda. Confirma el tratamiento de tu operación con un asesor fiscal y con tu abogado.

Cuando ese impuesto de transferencia inmobiliaria aplica, la calculadora oficial de la DGII (consultada el 12 de noviembre de 2026) lo calcula como el 3% del valor de adquisición. Estas cifras pueden cambiar; confírmalas con tu abogado.

En un proyecto clasificado por CONFOTUR, al amparo de la Ley 158-01 de fomento al desarrollo turístico, el Consejo de Fomento Turístico lista la exención del impuesto de transferencia de derechos inmobiliarios y del Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI). El artículo 9 de la Ley 195-13 (promulgada el 13 de diciembre de 2013; Gaceta Oficial núm. 10739, del 20 de diciembre de 2013; PDF de la DGII, consultado el 12 de noviembre de 2026), que modificó el artículo 7 de la Ley 158-01, fija el período de exención fiscal otorgado a las empresas dedicadas a las actividades turísticas indicadas en el artículo 3 en quince (15) años, a partir de la fecha de terminación de los trabajos de construcción y equipamiento del proyecto. Las exenciones de esa ley, según el Párrafo IV del artículo 4 —adicionado por el artículo 7 de la misma Ley 195-13—, las aprovecharán las personas físicas o morales que realicen una o varias inversiones directamente con los promotores o desarrolladores; queda excluida de tales beneficios cualquier transferencia posterior a favor de terceros adquirientes. Eso no es automático, y esta guía no afirma que una unidad concreta esté exenta: pide la resolución de clasificación y que tu abogado confirme si aplica a tu unidad. Una clasificación CONFOTUR no sustituye un fideicomiso ni una lectura del acto. Estas cifras pueden cambiar; confírmalas con tu abogado.

Liberación de fondos e inspecciones: lo que hay que diseñar

¿La fiduciaria suelta el dinero a medida que avanza la obra, y alguien independiente inspecciona antes de cada desembolso?

La Ley 189-11 no impone inspecciones independientes ni una liberación por hitos de obra. Lo que impone, en el artículo 29, es que el fiduciario se ajuste estrictamente a las instrucciones del acto constitutivo. Si ese acto es preciso —libera contra un avance verificable, con un informe que no escribe el propio desarrollador—, la protección es más sólida. Si es laxo, la protección es laxa. Eso hay que diseñarlo y exigirlo en los documentos, no darlo por sentado.

Un diseño sólido ata la liberación a hitos que se puedan comprobar, y deja por escrito qué pasa si un hito no se cumple. Lleva esa lista a tu abogado antes de firmar, y usa el checklist de protección antes de reservar.

ObraCierta está construyendo un modelo en el que el dinero del comprador queda en una fiduciaria licenciada y se libera tras inspecciones independientes. Ese servicio aún no está en operación. Mientras tanto, estas guías te explican qué pedir en el acto y en el contrato. El modelo previsto es que el comprador no pague por esa protección; la pague el desarrollador. Hoy es un diseño en construcción, no un servicio que puedas usar.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un fideicomiso inmobiliario en República Dominicana?

Un fideicomiso inmobiliario es la figura de la Ley 189-11 por la que los fideicomitentes entregan bienes o derechos a un fiduciario —una persona jurídica autorizada— para formar un patrimonio separado, administrado según el acto constitutivo a favor de los beneficiarios. Es un acto formal, ante notario; un acuerdo verbal no constituye fideicomiso.

¿Cómo funciona un fideicomiso de desarrollo?

En un fideicomiso de desarrollo inmobiliario (art. 58), una fiduciaria gestiona un patrimonio independiente destinado a un proyecto en diseño, construcción, venta o arrendamiento. El terreno y, si así se pacta, los aportes de los compradores entran a ese patrimonio, no al bolsillo personal del desarrollador. La fiduciaria debe seguir las instrucciones del acto constitutivo, no improvisar.

¿Un fideicomiso garantiza que la obra termine a tiempo?

No. La Ley 189-11 crea un patrimonio separado y obliga al fiduciario a cumplir el acto constitutivo; no fija plazos de entrega ni calidad de acabados. Esos puntos van en tu contrato de compraventa y en las instrucciones del fideicomiso. Un fideicomiso mal diseñado protege menos de lo que el brochure sugiere.

¿Cómo compruebo la fiduciaria?

Pide por escrito el nombre legal de la fiduciaria y del fideicomiso. Consúltala en la lista de la Superintendencia de Bancos y, si hay oferta pública, en el Registro de la SIMV. Confirma con la propia fiduciaria que ese proyecto está bajo su administración y que tus pagos irán a una cuenta a su nombre o del fideicomiso.

¿El fideicomiso es lo mismo que una cuenta escrow?

Se parecen en el propósito —un tercero administra bienes ajenos— pero no son la misma institución. En República Dominicana la figura prevista en la ley es el fideicomiso de la Ley 189-11: un patrimonio autónomo, con formalidades de constitución y registro. Una “cuenta escrow” informal, sin acto ni fiduciaria autorizada, no equivale a eso.

¿Cuánto cuesta un fideicomiso inmobiliario?

Depende de lo pactado. El artículo 35 presume que el fideicomiso es remunerado: si el acto no dice otra cosa, la regla supletoria es un 0.5% anual del patrimonio neto, cobrable de los flujos del fideicomiso. En la práctica el acto suele fijar otra remuneración. Pregunta quién la absorbe; no asumas un precio de mercado.

Qué hacer ahora

Antes de reservar, recorre el checklist de protección y lee qué cambia si pagas al desarrollador en lugar de a una fiduciaria. ObraCierta está construyendo un modelo en el que el dinero del comprador queda en una fiduciaria licenciada y se libera tras inspecciones independientes; ese servicio aún no está en operación. Mientras tanto, estas guías son gratuitas. El modelo previsto es que el comprador no pague por esa protección; la pague el desarrollador. Si decides avanzar, lleva estas preguntas a un abogado independiente.