¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en RD? 2026

Sí, en términos generales un extranjero puede comprar y ser dueño de propiedad en República Dominicana. La Constitución de 2024 reconoce a los extranjeros los mismos derechos que a los nacionales, con las excepciones de la Constitución y las leyes (art. 25), y garantiza el derecho de propiedad a toda persona (art. 51). Esta guía informa; no es asesoría legal.

Que puedas ser dueño no hace segura, por sí sola, una reserva en planos. Los riesgos de título, permisos, fideicomiso y contrato son los mismos que para un nacional. Esta página responde a la capacidad y a los derechos; el checklist antes de reservar y ¿es seguro comprar en planos? cubren lo que conviene revisar en el proyecto.

La respuesta directa, con fuentes

La Constitución de la República Dominicana, votada y proclamada el 27 de octubre de 2024 y publicada en la Gaceta Oficial núm. 11170, de 31 de octubre de 2024 (PDF institucional, consultado el 12 de noviembre de 2026; también referenciada por el Tribunal Constitucional), es el punto de partida.

El artículo 25 —régimen de extranjería— dispone que los extranjeros y las extranjeras “tienen en la República Dominicana los mismos derechos y deberes que los nacionales, con las excepciones y limitaciones que establecen esta Constitución y las leyes.” No es, pues, una igualdad sin reservas. El propio artículo menciona, como ejemplos de esas excepciones, que no pueden participar en actividades políticas en el territorio nacional salvo el sufragio de su país de origen; que tienen la obligación de registrarse en el Libro de Extranjería, de acuerdo con la ley; y que pueden recurrir a la protección diplomática después de agotar los recursos internos, salvo lo que dispongan los convenios. Esos numerales describen el régimen de extranjería. Esta guía no convierte el Libro de Extranjería en un requisito de compraventa que no hayamos verificado aquí.

El artículo 51 reconoce y garantiza el derecho de propiedad, y añade: “Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes.” Dice “toda persona,” no “todo ciudadano.”

El artículo 221 garantiza igualdad de condiciones a la inversión nacional y extranjera, “con las limitaciones establecidas en esta Constitución y las leyes.”

Ese marco se complementa con la Ley núm. 16-95 sobre inversión extranjera, promulgada el 20 de noviembre de 1995 (PDF del Banco Central, consultado el 12 de noviembre de 2026). El artículo 3, literal b, contempla que la inversión extranjera puede destinarse a “inversiones en bienes inmuebles ubicados en la República Dominicana, con las limitaciones vigentes aplicables a los extranjeros.” El artículo 6 dispone que los inversionistas y las empresas en que participen inversionistas extranjeros tendrán los mismos derechos y obligaciones que las leyes confieren a los inversionistas nacionales, “salvo las excepciones previstas en esta ley o en leyes especiales.”

El artículo 5 de esa misma ley lista renglones en los que no se permiten inversiones extranjeras —entre ellos, desechos tóxicos no producidos en el país, ciertas actividades que afecten la salud pública y el medio ambiente según las normas, y materiales de defensa salvo autorización—. En su redacción, no son una prohibición de comprar una vivienda. Tampoco afirmamos que no apliquen nunca a un caso concreto: si tu operación toca alguno de esos renglones, o una ley especial, tu abogado lo verá.

¿Y un estadounidense? ¿Y un canadiense?

Sí, en las mismas condiciones generales que cualquier otro extranjero. En las fuentes de esta guía no aparece un régimen especial de compraventa de vivienda por el hecho de ser ciudadano de Estados Unidos o de Canadá. No inventamos tratados que no hayamos leído aquí. El “sí” es de capacidad: puedes ser dueño, en términos generales, bajo el mismo marco constitucional. No es un atajo de documentos, de impuestos ni de destino del dinero.

Harán falta documentos de identidad, y en la práctica un RNC u otros trámites ante la DGII que tu abogado y el notario te indiquen. Confirma cada operación; esta no es una autorización personal. Lo mismo vale, en términos generales, para un canadiense o para un extranjero de otro país: el marco es el constitucional y la Ley 16-95, con la salvedad de la zona fronteriza que se explica más abajo.

Si eres dominicano o dominicana y vives fuera, esta página te sirve para entender el marco de “extranjero frente a nacional.” Qué te aplica a ti depende de tu nacionalidad, de tu residencia y de los hechos de la operación: eso lo confirma tu abogado, no un párrafo general.

¿Puedo ser dueño de tierra, no solo de un apartamento?

Sí, en general, bajo el mismo marco: la Constitución (artículos 25, 51 y 221) y la Ley 16-95, que contempla la inversión en inmuebles “con las limitaciones vigentes aplicables a los extranjeros.” El artículo 10.2 de la Constitución prevé requisitos específicos en la zona fronteriza que privilegian la propiedad de dominicanos y el interés nacional. Si el inmueble está en o cerca de esa zona, consulta a un abogado antes de reservar.

El tipo de inmueble —un apartamento en planos, una casa, un solar— no cambia, por sí solo, esa respuesta general. Esta guía no afirma que no exista ninguna otra limitación sectorial —por ejemplo, agraria— que no hayamos leído. Si la tierra que te ofrecen tiene un uso o un régimen especial, eso también es pregunta para tu abogado.

¿Necesito ciudadanía o residencia?

En términos generales, no, para ser dueño. El artículo 51 habla de “toda persona,” no solo de ciudadanos, y el artículo 25 iguala derechos de extranjeros y nacionales, con las excepciones constitucionales y legales. La residencia puede importar para otros fines —fiscales o migratorios—, no como condición general de dueño. Tu abogado te dirá qué documentos pide esa compraventa.

Comprar una propiedad no otorga, por sí solo, residencia ni ciudadanía en República Dominicana. Esta guía no desarrolla el derecho migratorio ni te indica cómo tramitar una residencia. Si ese es tu objetivo, consulta a un abogado con esa práctica, además del que te acompañe en la compraventa.

La zona fronteriza (artículo 10.2)

El artículo 10.2 de la Constitución de 2024 dispone que “el régimen de adquisición y transferencia de la propiedad inmobiliaria en la Zona Fronteriza estará sometido a requisitos legales específicos que privilegien la propiedad de los dominicanos y dominicanas y el interés nacional.”

Eso es un mandato constitucional. Esta guía afirma que existe. No traza el mapa de esa zona, no dice que un extranjero “no puede” o “sí puede” comprar ahí, y no afirma que exista o deje de existir una ley de desarrollo que la delimite hoy. Si el inmueble está en o cerca de la frontera con Haití, consulta a un abogado antes de reservar, y pídele que te diga si esa parcela cae bajo el régimen del artículo 10.2. Esta guía no delimita la zona.

Documentos y trámites, a grandes rasgos

Esta no es una guía completa de “cómo comprar desde el exterior”: una página posterior cubrirá ese proceso. Aquí, a grandes rasgos, lo que suele convenir tener presente, y lo que tu abogado debe precisar.

Identidad. Tu pasaporte u otro documento de identidad que el notario y el abogado te pidan. No afirmamos que el pasaporte, por sí solo, baste para cerrar.
Un abogado independiente y un notario, no los del vendedor. Ellos leen el contrato, piden el título y te dicen la forma de cada acto.
El título. El sistema de registro inmobiliario de la Ley 108-05 (23 de marzo de 2005; texto publicado por el INVI, consultado el 12 de noviembre de 2026) aplica a nacionales y a extranjeros: el certificado de título es la prueba registral de la propiedad. Esta guía no afirma que un extranjero reciba un título “distinto.” Tu abogado pide el certificado y un estado jurídico actual.
Trámites ante la DGII, incluido, en la práctica, un RNC. Suelen aparecer en una compraventa. El procedimiento concreto, y el que aplica a un extranjero, confírmalos con tu abogado y con la DGII; esta página no describe un trámite que no hayamos abierto aquí.
Un posible registro de inversión extranjera. La Ley 16-95, en su artículo 4, establece un registro de inversión extranjera ante el Banco Central. Si eso aplica a la compra de una vivienda particular es una calificación jurídica que esta guía no resuelve. No te decimos que debas registrarte para poder comprar, ni que no haga falta. Confírmalo con tu abogado.
Poder y apostilla, si compras a distancia. Son prácticas habituales cuando no estás en el país para firmar. Tu abogado te dirá la forma; no detallamos aquí un procedimiento que no hayamos verificado en una fuente oficial de este brief.

Cuando aplica el impuesto de transferencia inmobiliaria, la calculadora oficial de la DGII (consultada el 12 de noviembre de 2026) lo calcula como el 3% del valor de adquisición. En un proyecto clasificado por CONFOTUR, al amparo de la Ley 158-01 de fomento al desarrollo turístico, el Consejo de Fomento Turístico lista la exención de ese impuesto de transferencia y del Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI). El artículo 9 de la Ley 195-13 (promulgada el 13 de diciembre de 2013; Gaceta Oficial núm. 10739, del 20 de diciembre de 2013; PDF de la DGII, consultado el 12 de noviembre de 2026), que modificó el artículo 7 de la Ley 158-01, fija el período de exención fiscal otorgado a las empresas dedicadas a las actividades turísticas indicadas en el artículo 3 en quince (15) años, a partir de la fecha de terminación de los trabajos de construcción y equipamiento del proyecto. Las exenciones de esa ley, según el Párrafo IV del artículo 4 —adicionado por el artículo 7 de la misma Ley 195-13—, las aprovecharán las personas físicas o morales que realicen una o varias inversiones directamente con los promotores o desarrolladores; queda excluida de tales beneficios cualquier transferencia posterior a favor de terceros adquirientes. Eso no es automático, y esta guía no afirma que una unidad concreta esté exenta: pide la resolución de clasificación y que tu abogado confirme si aplica a tu unidad. Una clasificación CONFOTUR no sustituye un fideicomiso ni una licencia de construcción. Estas cifras pueden cambiar; confírmalas con tu abogado.

Comprar en planos siendo extranjero

Que la Constitución te reconozca capacidad de dueño no cambia el riesgo de un proyecto en planos. Ese riesgo —título, permisos, fideicomiso, cuenta de pago y contrato— es el mismo que para un nacional. Ser extranjero no te da un título más débil, ni te exime de revisar a nombre de quién está la cuenta.

Antes de reservar, usa el checklist de protección. Pregunta cómo funciona un fideicomiso y a quién se paga: algunas plataformas envían tu dinero directamente a la cuenta del desarrollador. Si la obra se detiene, qué suele pasar depende del contrato, de los hechos y de a quién pagaste, no de una regla única, y no de un reembolso automático. El panorama de esos riesgos está en ¿es seguro comprar en planos?.

Un poder firmado en el exterior no sustituye esa lectura, ni convierte una cuenta personal en un fideicomiso. No reserves solo porque “sí se puede.” Reserva cuando los documentos y la cuenta resistan la revisión de tu abogado.

Preguntas frecuentes

¿Un extranjero puede comprar propiedad en RD?

¿Un estadounidense puede comprar en RD?

Sí, en las mismas condiciones generales que cualquier otro extranjero: no se exige ciudadanía ni residencia dominicanas como regla general para ser dueño. Harán falta documentos de identidad, y en la práctica un RNC u otros trámites ante la DGII que tu abogado y el notario te indiquen. Confirma cada operación; esta no es una autorización personal.

¿Un extranjero puede ser dueño de tierra en RD?

Sí, en general, bajo el mismo marco: Constitución (arts. 25, 51 y 221) y Ley 16-95, que contempla la inversión en inmuebles “con las limitaciones vigentes aplicables a los extranjeros”. El artículo 10.2 prevé requisitos específicos en la zona fronteriza que privilegian la propiedad de dominicanos. Si el inmueble está en o cerca de esa zona, consulta a un abogado.

¿Necesito ser residente o ciudadano para comprar?

En términos generales, no. El artículo 51 habla de “toda persona”, no solo de ciudadanos, y el artículo 25 iguala derechos de extranjeros y nacionales, con las excepciones constitucionales y legales. La residencia puede importar para otros fines (fiscales, migratorios), no como condición general de dueño. Tu abogado te dirá qué documentos pide esa compraventa.

¿Un canadiense puede comprar en RD?

Los mismos, en términos generales, que un estadounidense u otro extranjero. Aplica el marco constitucional y la Ley 16-95, con la salvedad de la zona fronteriza (art. 10.2). Documentos, poder si compras a distancia, y destino de los fondos son los mismos temas prácticos. Esta guía no sustituye el consejo de un abogado en Canadá o en República Dominicana.

Qué hacer ahora

Que puedas ser dueño no hace segura, por sí sola, una reserva en planos. Sigue con ¿es seguro comprar en planos? y con el checklist de protección. ObraCierta está construyendo un modelo en el que el dinero del comprador queda en una fiduciaria licenciada y se libera tras inspecciones independientes; ese servicio aún no está en operación. Estas guías son gratuitas. El modelo previsto es que el comprador no pague por esa protección; la pague el desarrollador. Contrata un abogado independiente en República Dominicana antes de transferir fondos.